Υπόμνημα προς ΥΔΟΜ & Δήμο Σαρωνικού

1. Εισαγωγή — Τα τρία κρίσιμα οικόπεδα και η χωρική τους σχέση

Στο Οικοδομικό Τετράγωνο 14, Λαγονήσι, Δήμος Σαρωνικού (πρώην Δήμος Μαρκοπούλου-Μεσογαίας), υπάρχουν τρία οικόπεδα άμεσα συναφή με την παρούσα υπόθεση:

Το οικόπεδο 010 βρίσκεται πίσω από το 011 και εξυπηρετείτο κατά τους τίτλους κτήσης του από ιδιωτική οδό, η οποία συρρικνώθηκε στο πλαίσιο της λανθασμένης ολοκλήρωσης της διαδικασίας κύρωσης της Πράξης Εφαρμογής με υπαιτιότητα της Διοίκησης. Το οικόπεδο 011 (Πυράλης) δεν θίγεται κατ' αρχήν από την εκκρεμή αίτησή μου, όμως ωφελείται από αυτήν, αφού με την παραδοχή της εξασφαλίζεται ειρήνη στο οικοδομικό τετράγωνο.

Περαιτέρω, το εμπλεκόμενο στη λύση οικόπεδο 002 ομοίως εξυπηρετείται από την προτεινόμενη λύση, όπως έχει ομολογήσει εξωδίκως η αρχική ιδιοκτήτρια Αφροδίτη Σελεμέτα με τις θετικές παρεμβάσεις της στις αποφάσεις 45/2014 και 59/2015.

2. Ιστορικό — Πώς δημιουργήθηκε το τυφλό και ποιος ευθύνεται

2.1 Η προέλευση (1966) — Ενιαία ιδιοκτησία με ιδιωτική οδό

Ο Παναγιώτης Καρδαράς πώλησε το 1966 τρία ισομεγέθη αγροτεμάχια (002, 010, 011), αφήνοντας μεταξύ τους ιδιωτική οδό πλάτους 4,50 μ., η οποία κατέληξε να είναι πέντε μέτρων, όπως αναφέρεται στους τίτλους κτήσης των δικαιωμάτων μου. 1 Η οδός εξασφάλιζε πρόσβαση και οικοδομησιμότητα για το οικόπεδό μου, εξαλείφοντας τον κίνδυνο οικοδομικής αχρήστευσης όλων των οικοπέδων του Ο.Τ. 14.

2.2 Το οικόπεδο 010 αποκτήθηκε με υφιστάμενο κτίσμα

Το οικόπεδο 010 δεν είναι γυμνό τυφλό ούτε δημιουργήθηκε πρόσφατα. Είναι ήδη κτισμένο ακίνητο που υπήρχε πριν από την πράξη εφαρμογής.

Αποκτήθηκε βάσει του συμβολαίου 1468/1983,2 το οποίο περιγράφει ρητά υφιστάμενη ισόγεια οικία (96,37 τ.μ.) και υπόγειο (14,04 τ.μ.). Μέρος της οικίας (47,50 τ.μ.) είχε ανεγερθεί με νόμιμη άδεια του 1971·3 το υπόλοιπο κρίθηκε μη κατεδαφιστέο (ν. 720/1977).4

2.3 Η αρχική πράξη εφαρμογής (2002) — Διατήρηση της οδού

Με την αρχική πράξη εφαρμογής5 διατηρήθηκε η ιδιωτική οδός πλάτους 4,50 μ., εξασφαλίζοντας την οικοδομησιμότητα, με βάση την ισχύουσα τότε νομοθεσία, του 010.

2.4 Η ακατανόητη διόρθωση — Αίτηση Σελεμέτα και παράνομη προσκύρωση

Η δίοδος των 5 περίπου μέτρων που εξυπηρετούσε το οικόπεδό μου, ήταν τμήμα ιδιωτικής ιδιοκτησίας και όχι δημοτική οδός — τέτοια αναγνώρισή της ουδέποτε είχε υπάρξει. Αντιμετωπίστηκε όμως ως δημοτική έκταση, εξελίχθηκε δε διαδικασία η οποία θεμελιώθηκε στον παράνομο αυτό χαρακτηρισμό και οδήγησε στην παραδοχή της αίτησης της κ. Σελεμέτα, αντί ανταλλάγματος 7.889 € που εισπράχθηκε από το Δήμο.

Δείτε τη σχετική διαδικασία που ακολούθησε στο σχετικό σύνδεσμο.

Εκδόθηκε η διορθωτική πράξη 7146/1298/30.5.20056 με την οποία η Διοίκηση συρρίκνωσε την ιδιωτική περιουσία μου — τη δίοδο πρόσβασης στο ακίνητό μου — προβαίνοντας σε προσκύρωση του ημίσεος αυτής, εμφανίζοντάς την ως δημοτική περιουσία (εισπράττοντας μάλιστα αχρεώστητα 7.889 €) στο οικόπεδο 002. Με συνέπειες:

• Το πλάτος της οδού συρρικνώθηκε από 5 μ. σε λιγότερο από 2,60 μ.
• Το οικόπεδο 010 κατέστη μη οικοδομήσιμο, αχρηστεύοντας τη δομησιμότητα όλου του Οικοδομικού Τετραγώνου και δημιουργώντας πρόβλημα ακόμη και για τους τίτλους ιδιοκτησίας μου και τις ήδη ολοκληρωμένες διαδικασίες νομιμοποίησης αυθαιρέτων.
• Η υλοποίηση της προσκύρωσης έγινε στις 28.3.2006 με το συμβόλαιο 9740/2006,7 με το οποίο ο Δήμος Καλυβίων μεταβίβασε στη Σελεμέτα το προσκυρωθέν τμήμα (68,26 τ.μ.) έναντι 7.889 €.
• Το οικόπεδο 002, ήδη άρτιο, πλούτισε αδικαιολόγητα, δημιουργώντας προϋποθέσεις ακυρότητας των μεταγενέστερων συμβολαίων και συμβάλλοντας στην αναγνώριση του κτίσματός του ως αυθαίρετου και εν τέλει στην ανάκληση της άδειας οικοδομής.

2.5 Το οικόπεδο 011 — Το μοναδικό νόμιμο κτίσμα στο τετράγωνο

Ο Μιχάλης Πυράλης είναι ιδιοκτήτης του 011, άρτιου οικοπέδου με πρόσωπο στην οδό Βελισσαρίου. Οι συνέπειες της διαιωνιζόμενης αταξίας στο Οικοδομικό Τετράγωνο πλήττουν και τον ίδιο, καθώς η μετατροπή του οικοπέδου μου σε τυφλό αποτελεί βραδυφλεγή βόμβα που τον εκθέτει σε απρόβλεπτους κινδύνους.

2.6 Όλα τα οικόπεδα του Οικοδομικού Τετραγώνου

Οι λοιποί συνιδιοκτήτες του οικοδομικού τετραγώνου οφείλουν να κατανοήσουν ότι το πρόβλημα είναι κοινό. Η λύση εξυπηρετεί και την ιδιοκτησία του 002, αφού θα εξαλείψει πολύ σοβαρά προβλήματα για τους σημερινούς ιδιοκτήτες του — ακόμη και για τη σύμβαση αγοράς, την αδυναμία περαιτέρω ανοικοδόμησης, την κατεδάφιση του ανεγερθέντος κτίσματος και την έκθεσή τους σε υποχρεώσεις αποζημίωσης.

3. Η παράλειψη της Διοίκησης — Γνώριζε, ενέκρινε, αδράνησε

3.1 Η αίτηση Σοφιολάκη (2014) και η απόφαση 45/2014

Στις 3.10.2014 υπέβαλα αίτηση (αριθμ. 20.878/2014) για τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου στο Ο.Τ. 14 και την αποκατάσταση της αρτιότητας και οικοδομησιμότητας του οικοπέδου μου. Η Επιτροπή Ποιότητας Ζωής ενέκρινε ομόφωνα με την απόφαση 45/2014.9

3.2 Η αίτηση Σελεμέτα (2015) και η απόφαση 59/2015

Στις 19.8.2015 η Αφροδίτη Σελεμέτα υπέβαλε αίτηση (αριθμ. 14.569) και συμφώνησε με την τροποποίηση, ζητώντας μόνο αποζημίωση για την έκταση που της προσκυρώθηκε. Η Επιτροπή γνωμοδότησε θετικά με την απόφαση 59/201510 και παρέπεμψε το ζήτημα αποζημίωσης στην τοπική ανασύνταξη της διόρθωσης της πράξης εφαρμογής.

3.3 Η ευθύνη της ΥΔΟΜ — Το έγγραφο Περιφέρειας (2016)

Η διόρθωση δεν έχει γίνει μέχρι σήμερα. Η Περιφέρεια Αττικής, με το έγγραφό της 23203/2016,11 ζήτησε συμπληρωματικά στοιχεία. Κατά τη διαδικασία ενώπιον του Διοικητικού Εφετείου η ΥΔΟΜ ομολόγησε ότι «εύκολα χορηγούνται», χωρίς να πράξει ποτέ ό,τι όφειλε.

Η ΥΔΟΜ επί δέκα ήδη περίπου έτη παραλείπει να χορηγήσει τα ζητηθέντα στοιχεία, με αποτέλεσμα η τροποποίηση να παραμένει ανενεργή. Ακόμη και ενώπιον του Εφετείου περιοριζόταν στην αστήρικτη θέση ότι η τακτοποίηση δεν είναι εφικτή, αν και γνωρίζει ότι υπέχει υποχρέωση να ολοκληρώσει τη δρομολογηθείσα από το 2014 διαδικασία.

3.4 Η δικαστική απόφαση 2238/2022 — Επιβεβαίωση της παράλειψης

Αντί γι' αυτό η ΥΔΟΜ έσπευσε να χορηγήσει την 137265/9.7.2020 οικοδομική άδεια για το ακίνητο 002. Αναγκάζοντάς με να προσφύγω στο Διοικητικό Εφετείο. Το Δικαστήριο ακύρωσε με την απόφαση 2238/202212 την άδεια, κρίνοντας ότι:

• δεν προηγήθηκε έρευνα για τη δυνατότητα τακτοποίησης του τυφλού 010·
• η Διοίκηση παρέλειψε να καλέσει τον ιδιοκτήτη και να συντάξει πρωτόκολλο.

Αν και η απόφαση έχει καταστεί αμετάκλητη και δεσμεύει τη Διοίκηση, η ΥΔΟΜ παρέμεινε αδρανής για άλλα τρία χρόνια.

3.5 Η απόπειρα «ιδιωτικού διακανονισμού» (2025)

Τον Φεβρουάριο και Απρίλιο του 2025, η ΥΔΟΜ και ο Δήμος Σαρωνικού κάλεσαν τους ενδιαφερομένους σε «ιδιωτικό διακανονισμό», ζητώντας ρητά «παραίτηση από την αξία των κτισμάτων»,13 εννοώντας προφανώς το ακίνητό μου με την υφιστάμενη κατοικία μου.

4. Τι δεν μπορεί να κάνει η Διοίκηση

4.1 Δεν μπορεί να χαρακτηρίσει το 010 ως κοινόχρηστο χώρο

Η μετατροπή του 010 σε πάρκο, πλατεία ή κοινόχρηστη οδό θα συνιστούσε παράνομη απαλλοτρίωση χωρίς δημόσιο συμφέρον¹⁴ και θα παραβίαζε:

• τη δικαστική απόφαση (αναγνώρισε υποχρέωση τακτοποίησης, όχι απαλλοτρίωσης)·
• την αρχή της αναλογικότητας (η προσκύρωση λωρίδας είναι ηπιότερο μέσο)·
• την προστασία της περιουσίας (το κτίσμα μου θα κινδύνευε με κατεδάφιση)·
• θα προκαλούσε νέο κύκλο δικών και κοινωνικού διχασμού.

4.2 Δεν μπορεί να μετακυλίσει την ευθύνη σε ιδιωτικό διακανονισμό

Η Διοίκηση οφείλει να ενεργήσει μονομερώς (άρθρο 12 παρ. 3). Η απαίτηση «παραίτησης από αξία κτισμάτων» είναι εκβιαστική και δεν με δεσμεύει.

4.3 Δεν μπορεί να αρνηθεί την τακτοποίηση επικαλούμενη αδυναμία

Η ίδια η Διοίκηση απέδειξε ότι η τακτοποίηση είναι εφικτή:

• Ενέκρινε τροποποίηση σχεδίου (απόφαση 45/2014).
• Έλαβε συναίνεση Σελεμέτα (απόφαση 59/2015).
• Διαθέτει την τεχνική δυνατότητα (προσκύρωση από ακάλυπτο 002).
• Η ίδια πρότεινε «ιδιωτικό διακανονισμό» — παραδεχόμενη ότι η τακτοποίηση είναι εφικτή.

5. Η μόνη νόμιμη λύση — Προσκύρωση λωρίδας ≥5 μ. από ακάλυπτο 002

5.1 Περιγραφή της λύσης

1. Αποκόπτεται λωρίδα γης από το ακάλυπτο τμήμα του 002 (κατά μήκος της ιδιωτικής οδού).
2. Η λωρίδα προσκυρώνεται στο 010, προσαυξάνοντας την πρόσβασή του.
3. Το νέο πλάτος διαμορφώνεται σε τουλάχιστον 5 μέτρα (ασφαλές όριο οικοδομησιμότητας).
4. Το οικόπεδο 010 καθίσταται προσβάσιμο, άρτιο και οικοδομήσιμο.
5. Το υφιστάμενο κτίσμα (96,37 τ.μ. + υπόγειο) δεν θίγεται.
6. Αποκαθίσταται η οικοδομησιμότητα του οικοδομικού τετραγώνου.

5.2 Τεχνική δυνατότητα

5.3 Αποζημίωση προς το 002 δεν οφείλεται

1. Προηγηθείσα υπέρμετρη ωφέλεια: Το 002 απέκτησε το 2005/2006 τμήμα πρώην ιδιωτικής ιδιοκτησίας μου έναντι μόλις 7.889 € — χωρίς αντάλλαγμα στον Σοφιολάκη.
2. Μη ουσιαστική ζημία: Η αφαίρεση είναι μικρή (<30 τ.μ.) και το 002 παραμένει άρτιο.
3. Υποχρεωτική τακτοποίηση: Η Διοίκηση ενεργεί βάσει άρθρου 12 παρ. 3, όχι στο πλαίσιο απαλλοτρίωσης.
4. Συναίνεση υπό όρο: Η Σελεμέτα συναίνεσε το 2015 ζητώντας αποζημίωση για το αγορασθέν τμήμα· διπλή αποζημίωση δεν δικαιολογείται.
5. Οποιαδήποτε οικονομική διαφορά προκύψει από τη διαδικασία αντιμετωπίζεται από την ιδιοκτησία του 002 και του Δήμου.
6. Η ιδιοκτησία 002 βαρύνεται με την ανακριβή δήλωση στο συμβόλαιο αγοράς 2019 ότι το ακίνητο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο ενώ δεν ήταν.
7. Ο Δήμος βαρύνεται με την έκδοση οικοδομικής άδειας εν γνώσει της παράνομης προσκύρωσης.

6. Αίτημα

Καλώ τη Διοίκηση:

1. Να διατάξει την τακτοποίηση του οικοπέδου 010 κατ' άρθρο 12 παρ. 3 ν. 1337/1983.
2. Να επιλέξει ως λύση την προσκύρωση λωρίδας γης πλάτους τουλάχιστον πέντε (5) μέτρων από το ακάλυπτο τμήμα του 002 (νυν Περγιάλης — Γραβάνη) στο 010.
3. Να προχωρήσει χωρίς αποζημίωση προς το 002, για τους λόγους που αναπτύχθηκαν ανωτέρω.
4. Να απορρίψει κάθε εναλλακτική, ιδίως:
   • τον χαρακτηρισμό του 010 ως κοινόχρηστου χώρου·
   • τον «ιδιωτικό διακανονισμό» με παραίτηση από αξία κτισμάτων.
5. Να σεβαστεί το υφιστάμενο κτίσμα (96,37 τ.μ. + υπόγειο), που δεν μπορεί να τεθεί σε κίνδυνο κατεδάφισης ή απαλλοτρίωσης.
6. Να γνωστοποιήσει την απόφασή της εντός τριάντα (30) ημερών από παραλαβή· σε αντίθετη περίπτωση θα θεωρήσω σιωπηρή άρνηση και θα ασκήσω τα νόμιμα ένδικα βοηθήματα για παράλειψη οφειλόμενης ενέργειας.

7. Επίλογος

Η Διοίκηση γνώριζε το πρόβλημα από το 2005, ενέκρινε λύση το 2014 και 2015, δεσμεύθηκε από τελεσίδικη απόφαση (2022) και παρέλειψε να ανταποκριθεί στην Περιφέρεια το 2016 — παγώνοντας λύση που η ίδια είχε επιλέξει. Το 2025 επιχείρησε να εξαναγκάσει τον Σοφιολάκη σε παραίτηση από το κτίσμα του.

Αυτή η αλυσίδα παραλείψεων πρέπει να σταματήσει. Η μόνη νόμιμη, δίκαιη και τεχνικά εφικτή λύση είναι η προσκύρωση λωρίδας ≥5 μ. από ακάλυπτο τμήμα 002 στο 010, χωρίς αποζημίωση και χωρίς παραίτηση από κτίσματα.

Παραρτήματα