Υπόμνημα προς Δήμο Μαρκοπούλου, ΥΔΟΜ Μαρκοπούλου & Δήμο Σαρωνικού

1. Εισαγωγή — Τα τρία κρίσιμα οικόπεδα και η χωρική τους σχέση

Στο Οικοδομικό Τετράγωνο 14, Λαγονήσι, Δήμος Σαρωνικού (πρώην Δήμος Μαρκοπούλου-Μεσογαίας), υπάρχουν τρία οικόπεδα άμεσα συναφή με την παρούσα υπόθεση:

Ο Παναγιώτης Καρδαράς πώλησε το 1966 τρία ισομεγέθη αγροτεμάχια (002, 010, 011), αφήνοντας μεταξύ τους ιδιωτική οδό πλάτους 5,0 μ.. Αυτή η λωρίδα γης είχε αφεθεί από το δικαιοπάροχό μας, ως τμήμα της ιδιοκτησίας μου και εξυπηρετούσε μόνον αυτήν και τη κτισμένη σ' αυτό κατοικία (τα όμορα, 002 και 011 είχαν πρόσωπο στην οδίό Βελισσαρίου).

Το οικόπεδο 010, ιδιοκτησίας μου βρίσκεται πίσω από το 011 και η πρόσβαση σ' αυτό πραγματοποιούνταν μέχρι την ένταξη στο σχέδιο από το ως άνω, ελεύθερο τμήμα -λωρίδα της ιδιοκτησίας,η οποία εκτεινόταν κατά μήκος όλης της δεξιάς πλευράς του, την ως άνω ιδιωτική (όπως αναφέρεται στους τίτλους ιδιοκτησίας μου), η οποία ήταν τμήμα της.

2.3 Η αρχική πράξη εφαρμογής (2002) — Διατήρηση της οδού

Με την αρχική πράξη εφαρμογής5 διατηρήθηκε η ιδιωτική οδός πλάτους 4,50 μ., εξασφαλίζοντας την οικοδομησιμότητα, με βάση την ισχύουσα τότε νομοθεσία, του 010.

2.4 Η ακατανόητη διόρθωση — Αίτηση Σελεμέτα και παράνομη προσκύρωση

Δυστυχώς, στη συνέχεια, η απλήστία της ιδιοκτησίας του 002 να διεκδικήσει και άλλή έκταση αποδείχτηκε μοιραία. Κίνησε διαδικασία διόρθωσης της Πράξης Εφαρμογής, με περιεχόμενο την αφαίρεση τμήματος αυτής της λωρίδας γης και την προσκύρωσή της στο ακίνητο 002, η οποία και έγινε δεκτή,

Εκδόθηκε η διορθωτική πράξη 7146/1298/30.5.20056 με την οποία η Διοίκηση συρρίκνωσε την ιδιωτική περιουσία μου — τη δίοδο πρόσβασης στο ακίνητό μου — προβαίνοντας σε προσκύρωση του ημίσεος αυτής, εμφανίζοντάς την μάλιστα, παρόλο που ήταν τμήμα ιδιωτικής ιδιοκτησίας, ως δημοτική περιουσία (εισπράττοντας μάλιστα παράνομα 7.889 €) στο οικόπεδο 002, προκαλώντας αλυσιδωτές καταστροφικές αλυσιδωτές συνέπειες μέχρι και σήμερα και το αποτέλεσμα να έχει ήδη παραλύσει το ιδιοκτησιακό καθεστώς του οικοδομικού τετραγώνου εξαιτίας του ότι, έχοντας το οικόπεδο 010 καταστεί μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο και αντιμετωπιζόμενο, ως τυφλό, όλα τα επί μέρους οικόπεδά του, απώλεσαν έκτοτε και μέχρι σήμερα την ιδιότητα του οικοδομησίμου, μειώθηκε δραματικά η αξία τους, ενώ όλες οι σχετικές συναλλαγές με αντικείμενο αυτά τα ακίνητα απέκτησαν σπέρμα ακυρότητας.

Δείτε τη σχετική διαδικασία που ακολούθησε στο σχετικό σύνδεσμο.

• Το πλάτος της οδού συρρικνώθηκε από 5 μ. σε λιγότερο από 2,60 μ.
• Το οικόπεδο 010 κατέστη μη οικοδομήσιμο, αχρηστεύοντας τη δομησιμότητα όλου του Οικοδομικού Τετραγώνου και δημιουργώντας πρόβλημα ακόμη και για τους τίτλους ιδιοκτησίας μου και τις ήδη ολοκληρωμένες διαδικασίες νομιμοποίησης αυθαιρέτων.
• Η υλοποίηση της προσκύρωσης έγινε στις 28.3.2006 με το συμβόλαιο 9740/2006,7 με το οποίο ο Δήμος Καλυβίων μεταβίβασε στη Σελεμέτα το προσκυρωθέν τμήμα (68,26 τ.μ.) έναντι 7.889 €.
• Το οικόπεδο 002, ήδη άρτιο και οικοδομήσιμο τότε, πλούτισε αδικαιολόγητα, δημιουργώντας προϋποθέσεις ακυρότητας των μεταγενέστερων συμβολαίων και συμβάλλοντας στην αναγνώριση του κτίσματός του ως αυθαίρετου και εν τέλει στην ανάκληση της άδειας οικοδομής.

2.5 Το οικόπεδο 011 στο ΟΤ 14

Ο Μιχάλης Πυράλης είναι ιδιοκτήτης του 011, άρτιου και οικοδομήσιμου μέχρι την παράνομη προσκύρωση οικοπέδου με πρόσωπο στην οδό Βελισσαρίου. Οι συνέπειες της διαιωνιζόμενης αταξίας στο Οικοδομικό Τετράγωνο πλήττουν και τον ίδιο, καθώς η μετατροπή του οικοπέδου μου με την παράνομη προσκύρωση αποτελεί βραδυφλεγή βόμβα που τον εκθέτει σε απρόβλεπτους κινδύνους.

2.6 Όλα τα οικόπεδα του Οικοδομικού Τετραγώνου

Οι λοιποί συνιδιοκτήτες του οικοδομικού τετραγώνου οφείλουν να κατανοήσουν ότι το πρόβλημα είναι κοινό. Η λύση εξυπηρετεί και την ιδιοκτησία τους 002, αφού θα εξαλείψει πολύ σοβαρά προβλήματα γι αυτούς, όπως η δυνατότητα πώλησης, η αδυναμία περαιτέρω ανοικοδόμησης, η κατεδάφιση του ανεγερθέντος κτίσματος στο 002, η έκθεσή τους σε υποχρεώσεις αποζημίωσης και γενικότερα απαξίωσης της περιουσίας τους.

3. Η αίτησή μου 20878/2014, οι πράξεις και οι παραλείψεις της Διοίκησης — Γνώριζε, ενέκρινε, αδράνησε

3.1 Η αίτηση Σοφιολάκη (2014) και η απόφαση 45/2014

Στις 3.10.2014 υπέβαλα αίτηση (αριθμ. 20.878/2014) για τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου στο Ο.Τ. 14 και την αποκατάσταση της αρτιότητας και οικοδομησιμότητας του οικοπέδου μου. Η Επιτροπή Ποιότητας Ζωής ενέκρινε ομόφωνα με την απόφαση 45/2014.9

3.2 Η αίτηση Σελεμέτα (2015) και η απόφαση 59/2015

Στις 19.8.2015 η Αφροδίτη Σελεμέτα υπέβαλε αίτηση (αριθμ. 14.569) και συμφώνησε με την τροποποίηση, ζητώντας μόνο αποζημίωση για την έκταση που της προσκυρώθηκε. Η Επιτροπή γνωμοδότησε θετικά με την απόφαση 59/201510 και παρέπεμψε το ζήτημα αποζημίωσης στην τοπική ανασύνταξη της διόρθωσης της πράξης εφαρμογής.

3.3 Η ευθύνη της ΥΔΟΜ — Το έγγραφο Περιφέρειας (2016)

Η διόρθωση δεν έχει γίνει μέχρι σήμερα. Η Περιφέρεια Αττικής, με το έγγραφό της 23203/2016,11 ζήτησε συμπληρωματικά στοιχεία. Κατά τη διαδικασία ενώπιον του Διοικητικού Εφετείου η ΥΔΟΜ ομολόγησε ότι «εύκολα χορηγούνται», χωρίς να πράξει ποτέ ό,τι όφειλε.

¨....να ενημερωθεί η υπηρεσία αν το συγκεκριμένο ΟΤ εμπ΄΄ιπτει σε ζώνη 500 μ. από την ακτή ή βρίσκεται σε παραδοσιακό οικισμό ή σε τοποίο ιδιατέρου φυσικού κάλλους ή σε αρχαιολογικό χώρο ή σε προστατευόμενη περιοχή ή σε δασική έκταση ή σε περιοχή προστατευόμενη βάσει διεθνών συνθηκώ ή έχει πρόσωπο επί του του Βασικού Οδικού Δικτύου ή για την ύπαρξη ρέματος πλησίο της περιοχής της προτεινόμενης τροποποιήσης καθώς και για την ύπαρξη του εγκεκριμένου Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου στη συγκεκριμένη θέση προσκομίζοντας σχετικό απόσπασμα. Ακόμη αν η 274/2011 απόφαση ΔΣ του Δήμου περί μεταβίβασης ορισμένων αρμοδιοτήτων του στην Επιτροπή Ποιότητας Ζωής έχει επικαιροποιηθεί..¨

Η ΥΔΟΜ Δήμου Σαρωνικού επί δέκα ήδη περίπου έτη παραλείπει να χορηγήσει τα ζητηθέντα στοιχεία, καθώς και να συνεχίσει τη διαδικασία διόρθωσης κατά τις παραινέσεις της Περιφέρειας με αποτέλεσμα η τροποποίηση να παραμένει ανενεργή. Ακόμη και ενώπιον του Εφετείου περιοριζόταν στην αστήρικτη θέση ότι η τακτοποίηση δεν είναι εφικτή, αν και γνωρίζει ότι υπέχει υποχρέωση να ολοκληρώσει τη δρομολογηθείσα από το 2014 διαδικασία.

3.4 Η δικαστική απόφαση 2238/2022 — Επιβεβαίωση της παράλειψης

Αντί γι' αυτό η ΥΔΟΜ έσπευσε να χορηγήσει την 137265/9.7.2020 οικοδομική άδεια για το ακίνητο 002. Αναγκάζοντάς με να προσφύγω στο Διοικητικό Εφετείο. Το Δικαστήριο ακύρωσε με την απόφαση 2238/202212 την άδεια, κρίνοντας ότι:

• δεν προηγήθηκε έρευνα για τη δυνατότητα τακτοποίησης του τυφλού 010·
• η Διοίκηση παρέλειψε να καλέσει τον ιδιοκτήτη και να συντάξει πρωτόκολλο.

Αν και η απόφαση έχει καταστεί αμετάκλητη και δεσμεύει τη Διοίκηση, η ΥΔΟΜ παρέμεινε αδρανής για άλλα τρία χρόνια.

3.5 Η απόπειρα «ιδιωτικού διακανονισμού» (2025)

Τον Φεβρουάριο και Απρίλιο του 2025, η ΥΔΟΜ και ο Δήμος Σαρωνικού κάλεσαν τους ενδιαφερομένους σε «ιδιωτικό διακανονισμό», ζητώντας ρητά «παραίτηση από την αξία των κτισμάτων»,13 εννοώντας προφανώς το ακίνητό μου με την υφιστάμενη κατοικία μου.

4. Τι δεν μπορεί να κάνει η Διοίκηση

4.1 Δεν μπορεί να χαρακτηρίσει το 010 ως κοινόχρηστο χώρο

Η μετατροπή του 010 σε πάρκο, πλατεία ή κοινόχρηστη οδό θα συνιστούσε παράνομη απαλλοτρίωση χωρίς δημόσιο συμφέρον¹⁴ και θα παραβίαζε:

• τη δικαστική απόφαση (αναγνώρισε υποχρέωση τακτοποίησης, όχι απαλλοτρίωσης)·
• την αρχή της αναλογικότητας (η προσκύρωση λωρίδας είναι ηπιότερο μέσο)·
• την προστασία της περιουσίας (το κτίσμα μου θα κινδύνευε με κατεδάφιση)·
• θα προκαλούσε νέο κύκλο δικών και κοινωνικού διχασμού.

4.2 Δεν μπορεί να μετακυλίσει την ευθύνη σε ιδιωτικό διακανονισμό

Η Διοίκηση οφείλει να ενεργήσει μονομερώς (άρθρο 12 παρ. 3). Η απαίτηση «παραίτησης από αξία κτισμάτων» είναι εκβιαστική και δεν με δεσμεύει.

4.3 Δεν μπορεί να αρνηθεί την τακτοποίηση επικαλούμενη αδυναμία

Η ίδια η Διοίκηση απέδειξε ότι η τακτοποίηση είναι εφικτή:

• Ενέκρινε τροποποίηση σχεδίου (απόφαση 45/2014).
• Έλαβε συναίνεση Σελεμέτα (απόφαση 59/2015).
• Διαθέτει την τεχνική δυνατότητα (προσκύρωση από ακάλυπτο 002).
• Η ίδια πρότεινε «ιδιωτικό διακανονισμό» — παραδεχόμενη ότι η τακτοποίηση είναι εφικτή.

5. Η μόνη νόμιμη λύση — Προσκύρωση λωρίδας ≥5 μ. από ακάλυπτο 002

5.1 Περιγραφή της λύσης

1. Αποκόπτεται λωρίδα γης από το ακάλυπτο τμήμα του 002 (κατά μήκος της ιδιωτικής οδού).
2. Η λωρίδα προσκυρώνεται στο 010, προσαυξάνοντας την πρόσβασή του.
3. Το νέο πλάτος διαμορφώνεται σε τουλάχιστον 5 μέτρα (ασφαλές όριο οικοδομησιμότητας).
4. Το οικόπεδο 010 καθίσταται προσβάσιμο, άρτιο και οικοδομήσιμο.
5. Το υφιστάμενο κτίσμα (96,37 τ.μ. + υπόγειο) δεν θίγεται.
6. Αποκαθίσταται η οικοδομησιμότητα του οικοδομικού τετραγώνου.

5.2 Τεχνική δυνατότητα

5.3 Αποζημίωση προς το 002 δεν οφείλεται

1. Προηγηθείσα υπέρμετρη ωφέλεια: Το 002 απέκτησε το 2005/2006 τμήμα πρώην ιδιωτικής ιδιοκτησίας μου έναντι μόλις 7.889 € — χωρίς αντάλλαγμα στον Σοφιολάκη.
2. Μη ουσιαστική ζημία: Η αφαίρεση είναι μικρή (<30 τ.μ.) και το 002 παραμένει άρτιο.
3. Υποχρεωτική τακτοποίηση: Η Διοίκηση ενεργεί βάσει άρθρου 12 παρ. 3, όχι στο πλαίσιο απαλλοτρίωσης.
4. Συναίνεση υπό όρο: Η Σελεμέτα συναίνεσε το 2015 ζητώντας αποζημίωση για το αγορασθέν τμήμα· διπλή αποζημίωση δεν δικαιολογείται.
5. Οποιαδήποτε οικονομική διαφορά προκύψει από τη διαδικασία αντιμετωπίζεται από την ιδιοκτησία του 002 και του Δήμου.
6. Η ιδιοκτησία 002 βαρύνεται με την ανακριβή δήλωση στο συμβόλαιο αγοράς 2019 ότι το ακίνητο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο ενώ δεν ήταν.
7. Ο Δήμος βαρύνεται με την έκδοση οικοδομικής άδειας εν γνώσει της παράνομης προσκύρωσης.

6. Αίτημα

Καλώ τη Διοίκηση:

1. Να διατάξει την τακτοποίηση του οικοπέδου 010 κατ' άρθρο 12 παρ. 3 ν. 1337/1983.
2. Να επιλέξει ως λύση την προσκύρωση λωρίδας γης πλάτους τουλάχιστον πέντε (5) μέτρων από το ακάλυπτο τμήμα του 002 (νυν Περγιάλης — Γραβάνη) στο 010.
3. Να προχωρήσει χωρίς αποζημίωση προς το 002, για τους λόγους που αναπτύχθηκαν ανωτέρω.
4. Να απορρίψει κάθε εναλλακτική, ιδίως:
   • τον χαρακτηρισμό του 010 ως κοινόχρηστου χώρου·
   • τον «ιδιωτικό διακανονισμό» με παραίτηση από αξία κτισμάτων.
5. Να σεβαστεί το υφιστάμενο κτίσμα (96,37 τ.μ. + υπόγειο), που δεν μπορεί να τεθεί σε κίνδυνο κατεδάφισης ή απαλλοτρίωσης.
6. Να γνωστοποιήσει την απόφασή της εντός τριάντα (30) ημερών από παραλαβή· σε αντίθετη περίπτωση θα θεωρήσω σιωπηρή άρνηση και θα ασκήσω τα νόμιμα ένδικα βοηθήματα για παράλειψη οφειλόμενης ενέργειας.

7. Επίλογος

Η Διοίκηση γνώριζε το πρόβλημα από το 2005, ενέκρινε λύση το 2014 και 2015, δεσμεύθηκε από τελεσίδικη απόφαση (2022) και παρέλειψε να ανταποκριθεί στην Περιφέρεια το 2016 — παγώνοντας λύση που η ίδια είχε επιλέξει. Το 2025 επιχείρησε να εξαναγκάσει τον Σοφιολάκη σε παραίτηση από το κτίσμα του.

Αυτή η αλυσίδα παραλείψεων πρέπει να σταματήσει. Η μόνη νόμιμη, δίκαιη και τεχνικά εφικτή λύση είναι η προσκύρωση λωρίδας ≥5 μ. από ακάλυπτο τμήμα 002 στο 010, χωρίς αποζημίωση και χωρίς παραίτηση από κτίσματα.

Παραρτήματα