Δυνατότητα τακτοποίησης τυφλού οικοπέδου 010
με προσκύρωση λωρίδας γης από ακάλυπτο τμήμα
του όμορου οικοπέδου 002

1. Αντικείμενο και βάση της έκθεσης

Η παρούσα τεχνική έκθεση συντάσσεται με σκοπό να τεκμηριωθεί η δυνατότητα τακτοποίησης του τυφλού οικοπέδου 010, σύμφωνα με το άρθρο 12 ν. 1337/1983, μέσω προσκύρωσης λωρίδας γης από το ακάλυπτο τμήμα του όμορου οικοπέδου 002, το οποίο είναι άρτιο και διαθέτει επαρκή έκταση για την αποκοπή.

Η έκθεση βασίζεται στα ακόλουθα έγγραφα και στοιχεία:

• Κτηματογραφικά διαγράμματα πράξης εφαρμογής Ο.Τ. 14
• Διορθωτική πράξη εφαρμογής 7146/1298/30.5.2005 Νομάρχη Ανατολικής Αττικής
• Τοπογραφικό διάγραμμα μηχανικού Γιαννουσάκη (1983), προσαρτημένο στο συμβόλαιο 1468/1983
• Σχεδιάγραμμα μηχανικού Βασιλείου Ζερβού (Νοέμβριος 1961)
• Τοπογραφικό διάγραμμα μηχανικού Βασιλικής Σώφρονα (Σεπτέμβριος 2014)
• Τοπογραφικό διάγραμμα μηχανικού Μάριου Σωτήρχου (Απρίλιος 2006), προσαρτημένο στο συμβόλαιο 3846/2019
• Συμβόλαιο 1468/1983 — απόκτηση οικοπέδου 010 με υφιστάμενο κτίσμα
• Συμβόλαιο 97/2006 — μεταβίβαση προσκυρωθέντος τμήματος στη Σελεμέτα
• Συμβόλαιο 3846/2019 — πώληση οικοπέδου 002 στους Περγιάλη–Γραβάνη
• Δικαστική απόφαση ακύρωσης οικοδομικής άδειας 137265/9.7.2020 (2022)
• Κτηματολογικό απόσπασμα ΚΑΕΚ 050610164004

2. Ιστορικά στοιχεία — Το οικόπεδο 010 δεν δημιούργησε το πρόβλημα

2.1 Η προέλευση (1966–1983)

Το οικόπεδο 010 ήταν αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου στη θέση Κυτ-έδρα, Κοινότητα Καλυβίων. Έφερε ισόγεια οικία εμβαδού 96,37 τ.μ. και υπόγειο 14,04 τ.μ. Μέρος της οικίας (47,50 τ.μ.) ανεγέρθηκε με νόμιμη άδεια (αριθμ. 2760/30.1.1971)· το υπόλοιπο κρίθηκε μη κατεδαφιστέο βάσει ν. 720/1977 (προσωρινός τίτλος μη κατεδαφίσεως 19590/Φ1959/31.1.1978).

Κατά το σχεδιάγραμμα Ζερβού (1961), το αγροτεμάχιο διέθετε πρόσωπο 20 μ. στην ιδιωτική οδό πλάτους 4,50 μ. — συνθήκες που διασφάλιζαν την πρόσβαση και τη δυνητική οικοδομησιμότητά του.

2.2 Το τοπογραφικό Γιαννουσάκη (1983)

Το τοπογραφικό διάγραμμα του 1983 καταγράφει το οικόπεδο 010 με εμβαδόν 371,19 τ.μ. Συνορεύει:

• Βορειοδυτικά με την ιδιωτική οδό (πλάτους 5,00 μ. κατά το διάγραμμα) και πέραν αυτής με το οικόπεδο 002.
• Βορειοανατολικά με το οικόπεδο 011 (Μαρτζούκου/Πυράλης) και με την ιδιωτική οδό κατά μήκος 2,50 μ. (πρόσωπο).

2.3 Συμπέρασμα ιστορικού

3. Περιγραφή υφιστάμενης κατάστασης

3.1 Το τυφλό οικόπεδο 010

• Βρίσκεται στο εσωτερικό του Ο.Τ. 14, χωρίς πρόσωπο σε εγκεκριμένη κοινόχρηστη οδό.
• Εξυπηρετείτο παλαιότερα από ιδιωτική οδό πλάτους ≥4,50 μ.
• Σήμερα η πρόσβαση έχει συρρικνωθεί σε πλάτος <2,60 μ. — ανεπαρκές για πρόσβαση οχημάτων και οικοδομησιμότητα.
• Φέρει υφιστάμενο κτίσμα 96,37 τ.μ. + υπόγειο 14,04 τ.μ., μερικώς νόμιμο, μη κατεδαφιστέο.

3.2 Το άρτιο οικόπεδο 002

• Βρίσκεται στην άκρη του Ο.Τ. 14, εφάπτεται στην οδό Βελισσαρίου με πρόσωπο 17,35 μ.
• Συνολικό εμβαδόν: 610,65 τ.μ. (βάσει συμβολαίου 3846/2019).
• Διαθέτει ακάλυπτο τμήμα κατά μήκος της πλευράς που συνορεύει με την ιδιωτική οδό και το 010.
• Η αφαίρεση λωρίδας ~30 τ.μ. αφήνει εμβαδόν >580 τ.μ. — πολύ άνω οποιουδήποτε ορίου αρτιότητας.

3.2α Νομική κατάσταση οικοπέδου 002 κατά την πώληση 2019 — Κρίσιμη διαπίστωση

Το συμβόλαιο παραπέμπει σε τοπογραφικό Απριλίου 2006 (μηχανικός Μάριος Σωτήρχος) — τοπογραφικό 13 ετών παλαιότερο της πώλησης, που συντάχθηκε πριν από:

• την αίτηση Σοφιολάκη 20.878/3.10.2014·
• τις αποφάσεις 45/2014 και 59/2015·
• τη δικαστική απόφαση 2022.

Συνεπώς, το τοπογραφικό που χρησιμοποιήθηκε στο συμβόλαιο 2019 δεν απεικόνιζε καμία από τις εκκρεμότητες που επηρεάζουν την οικοδομησιμότητα του Ο.Τ. 14. Η περιγραφή των συνόρων στο συμβόλαιο δεν αναφέρει ούτε την ιδιωτική οδό ούτε τη σχέση με το τυφλό 010 — παράλειψη που συνιστά ουσιώδες στοιχείο της πολεοδομικής κατάστασης του ακινήτου.

3.3 Το οικόπεδο 011 (Πυράλης)

• Εφάπτεται στην οδό Βελισσαρίου· φέρει νόμιμη οικοδομή.
• Δεν θίγεται από την προτεινόμενη λύση.
• Προσκύρωση λωρίδας από το 011 θα κατέστρεφε την οικοδομησιμότητά του — γι' αυτό αποκλείεται.

3.4 Η ιδιωτική οδός — Ιστορική μεταβολή

4. Πρόταση τακτοποίησης

4.1 Περιγραφή της λύσης

1. Αποκόπτεται λωρίδα γης πλάτους ≥5 μ. από το ακάλυπτο τμήμα του 002, κατά μήκος της ιδιωτικής οδού (~30 τ.μ. συνολικά).
2. Η λωρίδα προσκυρώνεται στο 010, προσαυξάνοντας την πρόσβασή του.
3. Το νέο πλάτος διαμορφώνεται σε τουλάχιστον 5 μ. — ασφαλές όριο οικοδομησιμότητας βάσει [αναφέρετε εφαρμοστέο ΓΟΚ / τοπικούς όρους δόμησης].
4. Το οικόπεδο 010 καθίσταται άρτιο κατά παρέκκλιση και δυνητικά οικοδομήσιμο.
5. Το υφιστάμενο κτίσμα (96,37 τ.μ. + υπόγειο) δεν θίγεται.

4.2 Επίδραση στο οικόπεδο 002

4.3 Επίδραση στο οικόπεδο 010

• Αποκτά πρόσβαση επαρκούς πλάτους (≥5 μ.).
• Καθίσταται δυνητικά οικοδομήσιμο.
• Δεν απαιτείται εκτόπιση ιδιοκτήτη ούτε κατεδάφιση κτίσματος.

4.4 Επίδραση στο οικόπεδο 011

Καμία. Δεν θίγεται, δεν απαλλοτριώνεται, δεν επιβαρύνεται.

5. Γιατί αυτή είναι η μόνη νόμιμη και δίκαιη λύση

6. Ζήτημα αποζημίωσης

Η προτεινόμενη προσκύρωση δεν συνεπάγεται υποχρέωση αποζημίωσης του οικοπέδου 002, για τους εξής λόγους:

1. Το 002 ωφελήθηκε ήδη το 2005/2006 λαμβάνοντας τμήμα πρώην δημόσιας οδού έναντι 7.889 € — χωρίς κανένα αντάλλαγμα στον Σοφιολάκη.
2. Η αφαίρεση (~30 τ.μ.) είναι μικρή· το 002 παραμένει πλήρως άρτιο και οικοδομήσιμο.
3. Η Διοίκηση ενεργεί στο πλαίσιο υποχρεωτικής τακτοποίησης (άρθρο 12 παρ. 3), όχι απαλλοτρίωσης.
4. Τυχόν αποζημίωση βαρύνει τον Δήμο ή τον ωφελούμενο (010) — ουδέποτε τον 011.

7. Συμπέρασμα

Σφραγίδα μηχανικού