Υπόμνημα προς ΥΔΟΜ & Δήμο Σαρωνικού

1. Εισαγωγή — Τα τρία κρίσιμα οικόπεδα και η χωρική τους σχέση

Στο Οικοδομικό Τετράγωνο 14, Λαγονήσι, Δήμος Σαρωνικού (πρώην Δήμος Μαρκοπούλου-Μεσογαίας), υπάρχουν τρία οικόπεδα άμεσα συναφή με την παρούσα υπόθεση:

Το οικόπεδο 010 βρίσκεται πίσω από το 011 και εξυπηρετείτο παλαιότερα από ιδιωτική οδό, η οποία συρρικνώθηκε με υπαιτιότητα της Διοίκησης. Το οικόπεδο 011 (Πυράλης) δεν θίγεται από την παρούσα αίτηση· υποστηρίζει τη λύση, καθώς προστατεύει έτσι και τη δική του ιδιοκτησία από έμμεσες επιβαρύνσεις.

2. Ιστορικό — Πώς δημιουργήθηκε το τυφλό και ποιος ευθύνεται

2.1 Η προέλευση (1966) — Ενιαία ιδιοκτησία με ιδιωτική οδό

Ο Παναγιώτης Καρδαράς πώλησε το 1966 τρία ισομεγέθη αγροτεμάχια (002, 010, 011), αφήνοντας μεταξύ τους ιδιωτική οδό πλάτους 4,50 μ.1 Η οδός εξασφάλιζε πρόσβαση και οικοδομησιμότητα για όλα τα οικόπεδα, ιδίως για το εγκλωβισμένο 010.

2.2 Το οικόπεδο 010 αποκτήθηκε με υφιστάμενο κτίσμα

Το οικόπεδο 010 αποκτήθηκε βάσει του συμβολαίου 1468/1983,2 το οποίο περιγράφει ρητά υφιστάμενη ισόγεια οικία (96,37 τ.μ.) και υπόγειο (14,04 τ.μ.). Μέρος της οικίας (47,50 τ.μ.) είχε ανεγερθεί με νόμιμη άδεια του 1971·3 το υπόλοιπο κρίθηκε μη κατεδαφιστέο (ν. 720/1977).4

Το οικόπεδο 010 δεν είναι γυμνό τυφλό ούτε δημιουργήθηκε πρόσφατα. Είναι ήδη κτισμένο ακίνητο που υπήρχε πριν από την πράξη εφαρμογής.

2.3 Η αρχική πράξη εφαρμογής (2002) — Διατήρηση της οδού

Με την αρχική πράξη εφαρμογής5 διατηρήθηκε η ιδιωτική οδός πλάτους 4,50 μ., εξασφαλίζοντας την οικοδομησιμότητα του 010.

2.4 Η διορθωτική πράξη (2005) — Η Διοίκηση συρρικνώνει την οδό

Με τη διορθωτική πράξη 7146/1298/30.5.20056 η Διοίκηση προέβη σε προσκύρωση του ημίσεος της ιδιωτικής οδού (σε όλο το μήκος) στο οικόπεδο 002 (Σελεμέτα). Συνέπειες:

• Το πλάτος της οδού συρρικνώθηκε από 4,50 μ. σε λιγότερο από 2,60 μ.
• Το οικόπεδο 010 κατέστη μη οικοδομήσιμο (για πρόσβαση οχημάτων απαιτείται πλάτος ≥3 μ., ιδανικά ≥5 μ.).
• Το οικόπεδο 002, ήδη άρτιο, ωφελήθηκε χωρίς καμία πολεοδομική ανάγκη.

2.5 Η υλοποίηση της προσκύρωσης (2006)

Στις 28.3.2006 υπογράφηκε το συμβόλαιο 97/2006,7 με το οποίο ο Δήμος Καλυβίων μεταβίβασε στη Σελεμέτα το προσκυρωθέν τμήμα (68,26 τ.μ.) έναντι 7.889 €.8 Ο Σοφιολάκης ουδέποτε αποζημιώθηκε για την απώλεια οικοδομησιμότητάς του.

2.6 Το οικόπεδο 011 — Το μοναδικό νόμιμο κτίσμα στο τετράγωνο

Ο Μιχάλης Πυράλης είναι ιδιοκτήτης του 011, άρτιου οικοπέδου με πρόσωπο στην οδό Βελισσαρίου και νόμιμη οικοδομή — τη μοναδική στο τετράγωνο. Ο Πυράλης δεν συναινεί σε ρύθμιση που θίγει τα όρια ή το κτίσμά του, αλλά υποστηρίζει τη λύση της προσκύρωσης από το 002, καθώς προστατεύεται έτσι και από τον κίνδυνο επιβολής εισφορών σε περίπτωση χαρακτηρισμού του 010 ως κοινόχρηστου χώρου.

3. Η παράλειψη της Διοίκησης — Γνώριζε, ενέκρινε, αδράνησε

3.1 Η αίτηση Σοφιολάκη (2014) και η απόφαση 45/2014

Στις 3.10.2014 ο Εμμανουήλ Σοφιολάκης υπέβαλε αίτηση (αριθμ. 20.878) για τροποποίηση του ρυμοτομικού σχεδίου στο Ο.Τ. 14 — δημιουργία νέου δρόμου πλάτους 4,50 μ. Η Επιτροπή Ποιότητας Ζωής ενέκρινε ομόφωνα με την απόφαση 45/2014.9

3.2 Η αίτηση Σελεμέτα (2015) και η απόφαση 59/2015

Στις 19.8.2015 η Αφροδίτη Σελεμέτα υπέβαλε αίτηση (αριθμ. 14.569) χωρίς κατ' αρχήν αντίρρηση στην τροποποίηση, ζητώντας αποζημίωση για την έκταση του 97/2006. Η Επιτροπή γνωμοδότησε θετικά (απόφαση 59/2015)10 και παρέπεμψε το ζήτημα αποζημίωσης στην τοπική ανασύνταξη της πράξης εφαρμογής.

3.3 Το έγγραφο Περιφέρειας (2016) και η παράλειψη ΥΔΟΜ

Η Περιφέρεια Αττικής, με το έγγραφο 23203/2016, ζήτησε συμπληρωματικά στοιχεία — στοιχεία που, κατά ομολογία της ίδιας της Διοίκησης, «εύκολα χορηγούνται».11

Η ΥΔΟΜ δεν ανταποκρίθηκε ποτέ. Επί οκτώ και πλέον έτη παρέλειψε να χορηγήσει τα ζητηθέντα στοιχεία, με αποτέλεσμα η τροποποίηση να παραμένει ανενεργή. Η ευθύνη για τη μη υλοποίηση βαρύνει αποκλειστικά την ΥΔΟΜ.

3.4 Η δικαστική απόφαση (2022) — Επιβεβαίωση της παράλειψης

Ο Σοφιολάκης προσέβαλε δικαστικά την οικοδομική άδεια 137265/9.7.2020 (WANG). Το Δικαστήριο ακύρωσε την άδεια,12 κρίνοντας ότι:

• δεν προηγήθηκε έρευνα για τη δυνατότητα τακτοποίησης του τυφλού 010·
• η Διοίκηση παρέλειψε να καλέσει τον ιδιοκτήτη και να συντάξει πρωτόκολλο.

Η απόφαση είναι τελεσίδικη και δεσμεύει τη Διοίκηση.

3.5 Η απόπειρα «ιδιωτικού διακανονισμού» (2025)

Τον Φεβρουάριο και Απρίλιο του 2025, η ΥΔΟΜ και ο Δήμος Σαρωνικού κάλεσαν τους ενδιαφερομένους σε «ιδιωτικό διακανονισμό», απαιτώντας ρητά «παραίτηση από την αξία των κτισμάτων».13 Η απαίτηση αφορά το υφιστάμενο κτίσμα του Σοφιολάκη — την κατοικία του.

Μένει αναπάντητο γιατί η ίδια παραίτηση δεν ζητήθηκε από το 002 — που φέρει αυθαίρετο κτίσμα — και γιατί η Διοίκηση ενεργεί κατά του ιδιοκτήτη που υπέστη τη βλάβη, αντί εκείνου που ωφελήθηκε.

4. Τι δεν μπορεί να κάνει η Διοίκηση

4.1 Δεν μπορεί να χαρακτηρίσει το 010 ως κοινόχρηστο χώρο

Η μετατροπή του 010 σε πάρκο, πλατεία ή κοινόχρηστη οδό θα συνιστούσε απαλλοτρίωση χωρίς δημόσιο συμφέρον14 και θα παραβίαζε:

• τη δικαστική απόφαση (αναγνώρισε υποχρέωση τακτοποίησης, όχι απαλλοτρίωσης)·
• την αρχή της αναλογικότητας (η προσκύρωση λωρίδας είναι ηπιότερο μέσο)·
• την προστασία της περιουσίας (το κτίσμα του Σοφιολάκη θα κινδύνευε με κατεδάφιση).

4.2 Δεν μπορεί να μετακυλίσει την ευθύνη σε ιδιωτικό διακανονισμό

Η Διοίκηση οφείλει να ενεργήσει μονομερώς (άρθρο 12 παρ. 3). Η απαίτηση «παραίτησης από αξία κτισμάτων» είναι εκβιαστική και δεν δεσμεύει τον Σοφιολάκη ούτε τον Πυράλη.

4.3 Δεν μπορεί να αρνηθεί την τακτοποίηση επικαλούμενη αδυναμία

Η ίδια η Διοίκηση απέδειξε ότι η τακτοποίηση είναι εφικτή:

• Ενέκρινε τροποποίηση σχεδίου (απόφαση 45/2014).
• Έλαβε συναίνεση Σελεμέτα (απόφαση 59/2015).
• Διαθέτει την τεχνική δυνατότητα (προσκύρωση από ακάλυπτο 002).
• Η ίδια πρότεινε «ιδιωτικό διακανονισμό» — παραδεχόμενη έτσι ότι η τακτοποίηση είναι εφικτή.

5. Η μόνη νόμιμη λύση — Προσκύρωση λωρίδας ≥5 μ. από ακάλυπτο 002

5.1 Περιγραφή της λύσης

1. Αποκόπτεται λωρίδα γης από το ακάλυπτο τμήμα του 002 (κατά μήκος της ιδιωτικής οδού).
2. Η λωρίδα προσκυρώνεται στο 010, προσαυξάνοντας την πρόσβασή του.
3. Το νέο πλάτος διαμορφώνεται σε τουλάχιστον 5 μέτρα (ασφαλές όριο οικοδομησιμότητας).
4. Το οικόπεδο 010 καθίσταται προσβάσιμο, άρτιο και οικοδομήσιμο.
5. Το υφιστάμενο κτίσμα (96,37 τ.μ. + υπόγειο) δεν θίγεται.

5.2 Τεχνική δυνατότητα

5.3 Αποζημίωση προς το 002 δεν οφείλεται

1. Προηγηθείσα υπέρμετρη ωφέλεια: Το 002 απέκτησε το 2005/2006 τμήμα πρώην δημόσιας οδού έναντι μόλις 7.889 € — χωρίς αντάλλαγμα στον Σοφιολάκη.
2. Μη ουσιαστική ζημία: Η αφαίρεση είναι μικρή (<30 τ.μ.) και το 002 παραμένει άρτιο.
3. Υποχρεωτική τακτοποίηση: Η Διοίκηση ενεργεί βάσει άρθρου 12 παρ. 3, όχι στο πλαίσιο απαλλοτρίωσης.
4. Συναίνεση υπό όρο: Η Σελεμέτα συναίνεσε το 2015 ζητώντας αποζημίωση για το αγορασθέν τμήμα· διπλή αποζημίωση δεν δικαιολογείται.

Τυχόν αποζημίωση βαρύνει τον Δήμο ή τον ωφελούμενο (010) — όχι τον 011.

6. Η θέση του Πυράλη (011)

Ο Μιχάλης Πυράλης δεν συναινεί σε οποιονδήποτε ιδιωτικό διακανονισμό που θίγει τα όρια ή την αξία του κτίσματός του. Υποστηρίζει τη λύση της προσκύρωσης από το 002 στο 010, διότι:

• η λύση δεν θίγει το 011·
• αποτρέπει χαρακτηρισμό του 010 ως κοινόχρηστου χώρου, που θα επέφερε εισφορές και στο 011·
• η τακτοποίηση του τυφλού είναι υποχρέωση της Διοίκησης, την οποία ο Πυράλης επιθυμεί να εκπληρωθεί νομίμως.

7. Αίτημα

Καλούμε τη Διοίκηση:

1. Να διατάξει την τακτοποίηση του οικοπέδου 010 κατ' άρθρο 12 παρ. 3 ν. 1337/1983.
2. Να επιλέξει ως λύση την προσκύρωση λωρίδας γης πλάτους τουλάχιστον πέντε (5) μέτρων από το ακάλυπτο τμήμα του 002 (Σελεμέτα, νυν Περγιάλης — Γραβάνη) στο 010 (Σοφιολάκης).
3. Να προχωρήσει χωρίς αποζημίωση προς το 002, για τους λόγους που αναπτύχθηκαν ανωτέρω.
4. Να απορρίψει κάθε εναλλακτική, ιδίως:
   • τον χαρακτηρισμό του 010 ως κοινόχρηστου χώρου (πάρκο, πλατεία, κοινόχρηστη οδός)·
   • τον «ιδιωτικό διακανονισμό» με παραίτηση από αξία κτισμάτων.
5. Να σεβαστεί το υφιστάμενο κτίσμα του Σοφιολάκη (96,37 τ.μ. + υπόγειο), που δεν μπορεί να τεθεί σε κίνδυνο κατεδάφισης ή απαλλοτρίωσης.
6. Να γνωστοποιήσει την απόφασή της εντός τριάντα (30) ημερών από παραλαβή του παρόντος· σε αντίθετη περίπτωση θα θεωρήσουμε σιωπηρή άρνηση και θα ασκήσουμε τα νόμιμα ένδικα βοηθήματα για παράλειψη οφειλόμενης ενέργειας.

8. Επίλογος

Η Διοίκηση γνώριζε το πρόβλημα από το 2005, ενέκρινε λύση το 2014 και 2015, δεσμεύθηκε από τελεσίδικη απόφαση (2022) και παρέλειψε να ανταποκριθεί στην Περιφέρεια το 2016 — παγώνοντας λύση που η ίδια είχε επιλέξει. Το 2025 επιχείρησε να εξαναγκάσει τον Σοφιολάκη σε παραίτηση από το κτίσμα του.

Αυτή η αλυσίδα παραλείψεων πρέπει να σταματήσει. Η μόνη νόμιμη, δίκαιη και τεχνικά εφικτή λύση είναι η προσκύρωση λωρίδας ≥5 μ. από ακάλυπτο τμήμα 002 στο 010, χωρίς αποζημίωση και χωρίς παραίτηση από κτίσματα.

Παραρτήματα